A Baleár-szigeteken akár 40 ezer eurós (12 millió forintos) büntetést is kaphat az az ingatlantulajdonos, aki társasházi lakását turisztikai céllal adja ki - ismertette a kedden életbe lépő új szabályozást Biel Barceló, a spanyol kormányzat turizmusért felelős tanácsosa Palma városában tartott sajtótájékoztatóján. Ezzel szemben a magyarországi rendszer sokkal megengedőbb a lakások szálláshelyként történő hasznosítása terén. Mai cikkünkben a magyar és a legfrissebb spanyol szabályozást hasonlítjuk össze, kitérve a magyar rendszer adózási szabályaira.

Valójában a társasházi lakások turisztikai célú kiadása már 2012 óta számít illegális tevékenységnek a Baleár- szigeteken, így azóta nem adtak ki erre szóló engedélyt a lakástulajdonosok számára, kizárólag házak esetében hagyták jóvá a turisztikai célú, rövidtávú bérbeadást.
Mivel az intézkedés nem hozta meg a várt eredményt, a bírság összegét most a korábbi ötszörösére emelték, és több ponton módosították a vonatkozó törvényt. Mostantól a bérleményeket hirdető szállásfoglaló online platformok, mint például az Airbnb vagy a HomeAway, továbbá az utazásszervezők és az utazási irodák is felelősséggel tartoznak, és akár 400 ezer eurós (121 millió forint) pénzbüntetést is kaphatnak, ha illegális szálláshelyeket hirdetnek. A Baleár-szigetek kormánya 15 napos határidőt szabott meg számukra, hogy eltávolítsák kínálatukból ezeket az ingatlanokat.
Az online platformokon hirdetett lakások a jövőben automatikusan illegálisnak minősülnek. A Baleár-szigeteken továbbá (Mallorca, Ibiza, Menorca, Formentera) a következő egy évben nem adnak ki új engedélyeket ingatlanok turisztikai célú felhasználására. Minden egyes sziget helyi vezetésének ennyi ideje van, hogy eldöntse, pontosan mely zónákban, milyen típusú és összesen mennyi ingatlan kiadását engedélyezi turistáknak. A tulajdonosok ezt követően kérelmezhetik majd működési engedélyük kiadását az illetékes hatóságoknál. A turisták számára a helyi kormányzat létrehoz egy mobiltelefonos applikációt, ahol ellenőrizhetik, hogy az általuk bérelni kívánt ingatlan rendelkezik-e a szükséges engedélyekkel.

A kormányzati intézkedés azért ennyire szigorú, mert jelenleg problémát okoz, hogy a lakásbérleti díjak a turisták miatt nagyon megemelkedtek, és a helyiek vagy azok, akik munka miatt költöznének a szigetekre nehezen találnak megfizethető otthont maguknak.

A magyarországi turisztikai célú ingatlan bérbeadás kapcsán mindenekelőtt azt kell kiemelni, hogy az ilyen célú hasznosítás nem tartozik az ingatlan bérbeadás fogalma alá, hanem szálláshely-szolgáltatásnak minősül, melyre az ingatlan bérbeadáshoz képest eltérő előírások érvényesülnek, mind a tevékenység folytatásának feltételeit, mind az adózást illetően. A korábban engedély köteles tevékenység 2016. január 1-jétől bejelentés kötelesnek minősül, mely azonban a gyakorlatban nem jelent érdemi változást. Mielőtt ilyen tevékenység folytatásába kezdenénk, első lépésként be kell azt jelenteni a szálláshely fekvése szerint illetékes helyi önkormányzat (Budapesten kerületi önkormányzat) jegyzőjénél. A jegyző a szálláshelyet nyilvántartásba veszi, és értesíti a különféle hatóságokat, így például az ÁNTSZ-t, aki ellenőrzi a szálláshely alapvető higiéniai és egyéb követelményeknek való megfelelését (pl. jogszabályban előírt törölköző, ágynemű biztosítása, vizesblokkok minimális felszereléseinek megléte, kávékonyha biztosítása, ágyak, szobák száma a lakás területének függvényében). Az önkormányzati nyilvántartásba vételt követően az adóhatóságok felé is be kell jelentkezni. A NAV-tól adószámot és – amennyiben európai uniós adóalanytól kívánunk szolgáltatást igénybe venni, így internetes szállásközvetítő oldalakon hirdetni a szállásunkat – közösségi adószámot kell kérni, illetve nyilatkozni kell a bejelentkezéssel egyidejűleg arról, hogy a tulajdonos hogyan szeretne eljárni az általános forgalmi adó, illetve személyi jövedelemadó kötelezettségek teljesítése kapcsán (kíván-e áfa alanyi adómentességet, illetve fizető-vendéglátók tételes átalányadózását választani). Szintén be kell jelentkezni a helyi önkormányzati adóhatóságnál az idegenforgalmi adó és – ha az érintett helyi önkormányzat megállapít ilyet az ingatlan üzleti célú hasznosítása vagy annak nem állandó lakosként való használata esetére – építményadó fizetési kötelezettség teljesítése érdekében.

Tekintettel arra, hogy a szálláshely-szolgáltatási tevékenység pénztárgépköteles tevékenységnek minősül, ilyen tevékenységet folytató magánszemélyek kötelesek pénztárgépet beszerezni vagy a NAV-nál az erre a célra szolgáló nyomtatványon bejelenteni, hogy pénztárgép használata helyett minden esetben számlát állítanak ki. Utóbbi választása esetén havonta kell adatszolgáltatást teljesíteni az adóhatóság felé az előző hónapban kiállított számlák adattartalmáról. Amennyiben internetes szállásközvetítők útján hirdetik a lakást, és azok jutalékot számítanak fel, úgy részükre meg kell adni a közösségi adószámot, és az általuk kiállított jutalék számla alapján -mint közösségen belül igénybevett szolgáltatás után- kell megfizetni a 27 %-os általános forgalmi adót. Ehhez kapcsolódóan havi áfa bevallást és úgynevezett összesítő bevallást is kell adni minden hónapban az adóhatóság részére.

A magánszemély által folytatott szálláshely-szolgáltatási tevékenységből származó jövedelem főszabályként önálló tevékenységből származó jövedelem, mely után 15 % személyi jövedelemadót és 27 % egészségügyi hozzájárulást kell fizetni. A jövedelmet a bevételből a tételesen kimutatott, a tevékenységhez kapcsolódó és a törvény által elismert költségek vagy 10 % költséghányad figyelembe vételével kell megállapítani. Ha a magánszemély a tevékenységet a tulajdonban vagy haszonélvezet alatt álló – nem szálláshely-szolgáltatás rendeltetésű – lakásban vagy üdülőben folytatja, választhatja a fizető-vendéglátó tevékenységet folytatók tételes átalányadója szerinti adózás is. Ez azt jelenti, hogy évente szobánként 32 ezer forint személyi jövedelemadót, továbbá ezen összeg 20 %-ának megfelelő egészségügyi hozzájárulást kell fizetni. Fizető-vendéglátó tevékenységről akkor beszélhetünk, ha ugyanazon magánszemélynek adóévenként 90 napot meg nem haladó időtartamra biztosítanak szállást.

Forrás:

http://www.dailymail.co.uk/wires/reuters/article-4772024/Spains-Balearic-Islands-fine-illegal-tourist-rentals.html

https://adozasitanacsadas.hu/hir/541/lakas-kiadas-szabalyosan-rovidtavra-turisztikai-celra

MTI

Szerk.: Pató Viktória Lilla

Minden olyan jogügylet során, ahol a kérelem jogváltozás bejegyzésére irányul, kérje ügyvéd segítségét. Ezekben az esetekben a jogi képviselet kötelező és ügyvéd által ellenjegyzett okirat szükséges a bejegyzéshez. Az adásvételi előszerződés még nem szolgál jogváltozás bejegyzésének alapjául, így annak alkalmával még nem kötelező az ügyvéd, de javasolt már ennek alkalmával bevonni a képviselőt az ügyletbe, aki elektronikus úton lekéri és ellenőrzi a tulajdoni lapot és tanácsot ad az előszerződés tartalmára vonatkozóan, vagy akár meg is szerkeszti azt. A későbbi jogvita esélye így minimálisra csökkenthető.

Az ingatlan adásvételi előszerződést írásba kell foglalni. A felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és ennek határideje rögzítésén túl megállapítják e később megkötendő szerződés lényeges feltételeit is. Ilyenek tipikusan a vételár mértéke, megfizetésének módja (önerőből, hitelből) és határideje, a birtokbaadás tervezett időpontja és minden olyan lényeges feltétel, amelyet bármelyik fél fontosnak tekint. Rendszerint foglaló fizetésével is megerősítik a felek a szerződésben foglalt kötelezettségvállalásaikat. Ha valamelyik fél később mégis elzárkózna a szerződéskötéstől, a bíróság a rögzített feltételek szerint a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja. 
A szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené. Ugyancsak bizonyítania kell, hogy a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható és a körülmények megváltozását nem ő idézte elő, illetve az nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetése valamely kötelezettségvállalás megerősítéseként történik és ez a szerződésből egyértelműen kitűnik. Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

 A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken. A túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti.